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房山房子未来涨幅空间大吗城市之光会不会不好卖二手房评估价怎么算全国最大二手房车市场是目前北京各区域的限竞房价格是怎么样的通州和房山两个区域的置业价值，哪个更高一些呢为什么北京市的密云区是北京中房价最低的北京市房山区的房子值得买吗，投资或是刚需有什么优势房山房子未来涨幅空间大吗
房山房子毕竟也是北京的，房价在未来可预见的肯定会涨，就是速度慢点
但是不同的房子增值空间和涨速不同，这里大概说下北京房价从根本上说还是受制于市场，地少，人太多，而且北京对于人才的虹吸效应这几年都不会减弱
政府如此几大板斧下来，可以说是空前严厉，也只能减缓房价上涨速度，无法逆转真正的形势大局面上就决定了房价会涨
具体说房山，是目前新房地块中最密集，最集中的，换句话，是地区发展最有潜力的，但是倒腾到房价上，因为竞品过多，未来二手房价不会大幅涨的，涨幅也低于北京其他区域（和配套无关)新房价格已经是北京最低区域了，无所谓什么涨不涨，房山房子都涨价了，北京整体房价也会上涨
而且房山涨幅应该是最高的（现在已经跟5月份比每坪涨2000了)再说楼盘
分为普通刚需，高端改善刚需以后别指望能涨价了，全北京刚需盘都不会有大规模涨价趋势，能涨的只有高端类，因为以后不会再建设，现在见到的高端盘，在未来就是绝版了，物以稀为贵，而且未来有钱的老头老太太要养老，要好点的房子，年轻人奋斗一辈子有积蓄要改善下，孩子多了要空间等等“高级刚需”多了，高端楼盘价值也就体现了
不敢说房价能涨多少，但是绝对相比现在80-90平的房子，保值性要强很多换句话，房价涨了，高端盘涨的更多
城市之光会不会不好卖
房子卖不卖出去看两个因素：一是买家，二是卖家
1、 买家方面在北京房地产市场里，永远存在的一个现象就是：供远远不应求
也就是说简单一句话就是：是个房子就能租/卖出去2、 卖家方面
房子能租/卖多少价格就要看房子位置、配套、品质了交通便利、周边超市、学校、医院、娱乐设施齐全的房子肯定比偏远地区的老破小租/卖的贵
那么万科城市之光有哪些优势具有投资价值呢？首先是开发商
万科集团在中国房地产市场排名中，连续11年综合实力第一，品质和物业在业界有口皆碑万科楼盘选址和建设有一个特点，一般选在一个目前看来比较偏远的地方，但是三五年之后，周边的配套都会起来，“造城”能力极强，房山的长阳半岛就是一个活生生的例子：2011年左右差不多直卖1万左右，现在二手房的价格都在3.3万-3.5万之间
其次咱们说说城市之光楼盘本身此楼盘有这么几大亮点：
B万科自持物业，业界口碑佳C楼盘体量大，自带商业、社区医疗、乐跑公园、伊顿幼儿园、生活便利
所以，凭借着开发商——城市之光不仅能业主的房子能卖出去，而且能卖个好价钱
二手房评估价怎么算
一、测算价格，二手房以同地区商品房价格为基准：1、房屋因素
(1)折旧：年折旧-2%(2)套型：“三小”套型(小厅、小厨、小卫)-10%
(3)楼层：2、6楼-3%;7楼-5%;3、4楼+3%;1、5楼为基准价;(4)朝向：无朝南外门窗-5%
2、环境因素(1)无物业管理-5%
(2)非独立封闭小区-5%(3)有省、市重点小学区+15%
二、计算折旧房屋折旧是房屋价格补偿的形式，即房屋的折旧费
折旧费是指房屋建造价值的平均损耗房屋在长期的使用中，虽然原有的实物形态不变，但由于自然损耗和人为的损耗，它的价值也会逐渐减少
这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限
(1)建筑造价是核算折旧费的基础，由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润所组成，是住宅经营中的进货价它只应是住宅本身的进价，而不应包括其他费用
由于住宅的使用年限长达几十年，甚至一百多年，在这样长时期内物价变化很大，故一般均不以其原始造价为计算依据，而按重置，即在现实条件下重新建造该类住宅所需的货币支出来计算(2)房屋的残值，是指房屋经过长期使用，失去使用价值后，经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值
清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工、机具的费用，它作为使用房屋的追加耗费，应计入成本之内一般都以残值扣除清理费用后的剩余部分为净残值，简称残值
因为它在住宅价值中所占的比例不大，而且是在住宅报废后才能得到的，因此它与原值无法比较在计算时，都采用按当时工资和材料价格水平预告估计的办法，有时计算折旧时也采用残值率这一参数，即残值和原值的比率
各种结构房屋的残值率一般为：钢筋混凝土结构为0;砖混结构为2%;砖木结构一等为6%;砖木结构二等为4%;砖木结构三等为3%;简单结构为0(3)使用年限，是住宅实物形态经外界的物理、化学因素作用下，从而发生有形的磨损;在有形的磨损下，住宅能维持正常使用的年限，称为使用年限
使用年限是由住宅的结构、质量决定的自然寿命折旧年限，是住宅价值转移的年限，它是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，或称经济寿命
折旧年限除与使用年限有关外，还受无形损耗的影响房屋折旧费的计算方法在《国有企业固定资产折旧试行条例》中明确规定，房屋一类的固定资产折旧，采用平均年限法，即定额折旧法
其计算公式为：造价-残值 造价×(1-残值率)
消费者在购买旧房时，也可以利用折旧法求出所购旧房大概价值公式为：
旧房价格=造价-年折旧费已使用年数当然，确定房屋的价格还要考虑很多因素，如房屋所处的地段位置、房屋的建筑面积和楼房的层次与朝向等
全国最大二手房车市场是
最大二手房车市场的这个并没有排名，北京的旧车市场和宁波的最大二手房车市场，这两个规模在全国比较有名
北京旧车市场地址在北京市丰台区南四环西路123号，联系电话是（010)83638888；宁波二手车市场地址在浙江省宁波市海曙区鄞县大道古林段1号，联系电话是：4006081890
注意事项：（1)“车辆”，是指机动车和非机动车
（2)“机动车”，是指以动力装置驱动或者牵引，上道路行驶的供人员乘用或者用于运送物品以及进行工程专项作业的轮式车辆（3)“非机动车”，是指以人力或者畜力驱动，上道路行驶的交通工具，以及虽有动力装置驱动但设计最高时速、空车质量、外形尺寸符合有关国家标准的残疾人机动轮椅车、电动自行车等交通工具
目前北京各区域的限竞房价格是怎么样的
限竞房目前在城六区和近郊六区都有，面积都是在90平左右，下面帮您梳理一下各区域限竞房情况：
1、城六区目前整体的限竞房新房较少，包含东西城、朝阳、海淀、丰台和石景山，东城区在明年会有一个楼盘入市叫做永定府，就在永定门外，90平米户型限价8.9万丰台区有一个楼盘叫做佑安府，在右安门外，也是限价房，不过这个楼盘有可能转为共有产权房，具体消息还没有确定
海淀区和朝阳区的限竟房较少，朝阳区在北五环外孙河板块有一个限竞房叫做瑞悦府，限价6.7万，位置上不错，距离地铁站15号线孙河站一公里，只是价格偏高，89平米户型总价在600万左右；丰台区有一个限竞房还不错，位于丰台区王佐镇青龙湖板块，叫做万科翡翠西湖，限价4.1万，唯一缺点是位置上远一些，在西六环边上，周边环境比较好，在青龙湖周边基本上都是别墅社区，旁边有一个亿城燕西华府有洋房在售，单价5.5万，比较好的规划是目前人大附中丰台学校已经建成并且小学、初中高中在今年都已经开学，2016年的时候两个规划落地，一个是原在海淀魏公村的中央民族大学要整体搬迁到项目北侧2KM的位置，第二是轻轨T2号线链接地铁14号线西延到青龙湖，这个楼盘因为限价4.1万，整体来讲性价比高，需要8年左右的周期，长期看好
石景山区域目前在五里坨有两个限竟房，分别叫做远洋五里春秋和卓越翡翠山晓，限价5.2万，这个区域目前来讲生活配套非常成熟，因为这个版块之前有回迁原住民比较多，基本的生活配套非常不错，但周边因为没有大的交通主干道，只是依靠于石龙路连通到阜石路进城，交通方面需要改善一下才行，如果在附近工作考虑这里是个不错的选择2、近郊六区限竞房居多，符合北京整体情况，因为自从2015年后北京四环之内不批住宅用地，大部分新房位置均在五环到六环之间以及六环外的位置
限竞房因为政府限价原因对于老百姓来讲是好事儿，价格低下来了，但品质方面没有降低，也是政府给购房者发的一个大红包了
通州区从政府搬迁之后也不批住宅用地，导致现在通州核心区没有什么新房楼盘，比较不错的板块就是位于一核五区之中的环渤海总部基地，也就是通州的台湖镇，现房单价7万，现在只剩下几套尾房和上下跃层在售除此之外通州区域没有限竞房；
门头沟区域有华翠西山限价4.8万和顺义区祥云赋限价5.5万，门头沟区域是因为2013年政府规划，门头沟新城区域大部分都是大户型改善楼盘，地块也比较少，现在没有限竞房；限竞房比较多的区域就在昌平、大兴和房山：
房山区域因为位置上远一些，包括以金樾和著和旭辉城为代表的限竞房，整体限价3.9万，价格比较低，这边是房山区政府打造的良乡新城，一共规划了14块住宅用地，周边目前的配套不完善，需要的周期会更长一些大兴区域限竞房比较多，自从南城计划之后，大兴区域包括瀛海、黄村、义和庄板块，限价5.1-5.5万，大兴区域之前只有亦庄板块发展比较快速，也有产业支撑，其他区域来讲依靠的都是南面的金融街或者总部基地等产业依托，发展还是慢一些，现在新兴起的板块比如在高米店北的金地悦风华，限价5.5万，大兴义和庄附近的远洋颐璟万和限价5.2万，大兴瀛海附近的瀛海府、万和婓丽等，这一区域目前来讲主要依托南城计划，总体来讲产业支撑差一些
昌平区域目前分为北七家、沙河、南邵三个板块，北面因为有亚奥板块、望京和中关村等重要板块的外溢，比如昌平的回龙观、西二旗天通苑等都发展相对成熟而且不断外溢，昌平由此发展北七家和沙河、南邵板块，沙河有高教园区，板块发展还不错；南邵称之为昌平新城，是昌平目前主要发展的一个区域，但是周边目前还比较荒凉，需要足够的时间才可以目前比较不错的是北七家，是因为北京政府建设的未来科技城，这个规划到现在已经逐步在落实，之前只是规划中的，现在包括24家央企的研究院都在逐步进驻，而且未来科学城内有北师大附属的七所学校，现有北师大附属中学未来科技城分校已经落成，这个区域距离亚奥、望京比较近，现在加上未来科技城的建设，以后会是非常不错的板块
这个区域恰好躲过了立汤路的拥堵，避开了天通苑的人群，属于北七家这样一个新发展的区域，缺点是周边的立汤路比较堵，但品质上要高很多，比如保利大都会在未来科技城的建设，又比如华润理想国，很多限竞房都是几家大开发商联合拿地，华润就是完全自持，华润的项目在北五环华润万橡府就比同样位置的二手房要高出一两万每平，也是因为品质和管理通州和房山两个区域的置业价值，哪个更高一些呢
我们从以下几点维度来考量：第一：投资需要几个要素，流通性，安全性，收益率
投资要找一个能卖得出去，还能卖个不错的价格，并且具有一定抗风险能力对于北京的人来说地铁、城铁是一个必须的交通工具，如果周边没有地铁，受众人群就会变少，那么在此出售时候，会受到限制
房山的项目虽然周边配套已经很完善，交付能立马见到租金回报，但是投资房产，租金是最小的回报，看的还是房价的涨幅从十里春风的位置来看23号线地铁规划，一个高铁预留口，两个高速，完全满足出行需求
不会受到人群限制虽然期房不能立马见到收益
但是期房单价受到建委管控，拿证价格不高，期房转现房以后，配套成熟起来，收益才会体现出来第二：通州的升值潜力在整个北京12城区来看是最强的，2016年至今，整年数据来看，通州平均涨幅是112%排在第一位
投资从两个维度来分析--回报率和周期回报率=（卖出-买入-人民币贬值)*100%，回报率又从几个维度来：区域定位，配套设施（交通，教育，医疗，商业)，未来规划和发展，接手客群
回报周期：短期，中期，长期很明显，在区域定位这个维度来分析，通州已经脱颖而出
第三：北京想发展成“大北京”实现京津冀一体化发展，将北京人口外迁，必须发展通州，通州发展速度也一定是最快的（回报周期侧面印证)而在价格方面，目前全通州二手房均价4.4万，房山二手房2.9万，很明显房山的竞争力不高
配套角度但从投资来说，具有发展潜力的投资价值越大，也就是说配套成熟的，没有新资源注入的，发展潜力越小，涨价幅度越小交通层面，通州将具有地铁17号线，亦庄线，京津高铁，S6号线，R1号线等10多条地铁，是十二城区中地铁线路最多的一个四通八达的区域，而且还有三条高速；而房山仅有房山线（未来会延线到首经贸，承接房山到城区的交通压力)、一条京港澳高速
综上所述，通州规划完善，房山处于十二城区的价格洼地，都具有投资价值，而就投资回报率来看，通州是首选为什么北京市的密云区是北京中房价最低的
从相关房产网站统计的数据可以看出来，在北京各个区内密云区的房价的确是房价最低的区域，例如同样偏远的延庆区平均房价在23651元/平米，房山是26550元/平米，密云的平均房价是23281元/平米
，的确是北京市内房价最低的区域（燕郊不属于北京市)同样偏远的延庆区平均房价在23651元/平米，房山是26550元/平米，密云的平均房价是23281元/平米
李嘉诚曾经说过，决定房价的三个要素就是“地段、地段以及地段”所以这就能解释为什么密云的房价会是北京市最低的，毕竟密云距离北京市中心的位置的确比较远，比燕郊、三河这些地区都远，根本不适合北京市中心上班的人来居住，而一般来说距离市中心越远的地区经济和资源也会越差
所以按照李嘉诚的理论来看，密云区的地段明显是北京市内最差的，所以房价当然会低至于为什么跟密云差不多位置的延庆区房价会比密云高呢？这主要是因为延庆区的高速公路比密云区多了一条，而且延庆区的房价也没有比密云区的房价高出多少？只有不到400元，这样的房价在北京根本就不算什么
除此之外还有一个很重要的原因就是，根据北京市的规划来看，因为密云水库以及山地树林比较多的原因，密云区是北京市的生态涵养区，这里的住宅大多数都是别墅项目，新房项目开发的普遍比较少，大部分房子都属于二手房，因为房龄的原因所以价格自然会比较低其实就算密云的房价再低，也要比一般的省会城市高，所以如果不是真的在密云有居住需求的人，其实没有必要在密云买房
而且现在看来，密云的房价也没有多大升值潜力，没有投资价值在密云买还不如在大厂、香河这些环京城市买房，至少上下班的通勤距离比较近
北京市房山区的房子值得买吗，投资或是刚需有什么优势
远离市区的郊区，投资还是算了，现在北京房屋调控很多二手房都卖不出去，除非你买的房屋年限够新交通方便邻近有好学校
刚需完全看你工作在哪区和你有多少钱买房了
